Ante la consulta de quien es el responsable por la mala calidad de una vivienda, debemos tener presente que el propietario primer vendedor de un inmueble (por ejemplo, la inmobiliaria) será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en él, sea durante su construcción o después de terminada.

Esto, sin perjuicio de su derecho a iniciar acciones legales en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos (como proyectistas o constructores) que hayan dado origen a dichos daños y perjuicios.

En el caso de que la construcción no sea transferida, esta responsabilidad recaerá en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daños o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aquélla.

Las personas jurídicas (empresas, sociedades, etc.) serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como proyectista o constructor respecto de dichos daños y perjuicios.

Ahora bien, si se encargó la construcción a una empresa, los responsables por los daños o perjuicios sufridos por fallas en la calidad de la construcción serán los profesionales involucrados en la ejecución de la obra, sin perjuicio de la responsabilidad que le pueda caber como propietario respecto de daños producidos a terceros.

Cabe tener presente que el propietario primer vendedor tiene la obligación de incluir en la escritura pública de compraventa una nómina que individualice a los proyectistas y constructores responsables.

Si se trata de de personas jurídicas, deben individualizarse sus representantes legales. Si tales personas jurídicas se han disuelto, serán responsables quienes hayan sido sus representantes legales al momento de la firma del contrato.

Sin embargo, las acciones que se pueden interponer ante los respectivos tribunales de justicia tienen plazos legales que, de no interponerse en éste, prescribe su acción. Dichos plazos son: 

1) En el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble, el plazo es de diez años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.

2) Cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, el plazo es de cinco años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.

3) En caso de fallas o defectos que afecten a terminaciones o acabado de las obras, el plazo es de tres años, contados desde la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Para cualquier otra clase de fallas, el plazo para denunciar es de cinco años.